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楼市高位僵持 2011新的楼市调控政策或将出台

2018-08-10 22:08:18

[导读] 国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查,各地楼市成交陷入低迷,房价依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为,房价迟迟未现松动,调控政策不会放松,新一轮调控政策或将出台,房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。

楼市陷入高位僵持

自从今年初楼市调控组合拳出台以来,各地成交量不同程度陷入低迷,房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示,3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个,比上月增加了6个,环比涨幅比上月缩小的城市有29个捕鱼机打码器
。而从同比数据来看,同比下降的城市有2个,比上月增加了1个;同比涨幅回落的有46个城市,比上月增加了16个;同比涨幅在5%以内的有26个城市,比上月增加了2个。

虽然房地产市场逐渐退烧,但房价拐点尚不明显。70个大中城市里,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%,京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调,但有专家指出,3月份很多楼盘推迟上市,价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响,而非趋势性的变化。

以深圳为例,3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米,环比下降5.99%,同比下跌5撕碎机
.04%。造成这种房价假摔的原因在于,3月深圳关外房源成交量大增,拉低了成交均价。3月深圳关外新房成交2131套,远多于2月的1274套。3月上海二手房价格也没有出现调整,二手房价格指数为2586点,环比仍然上涨了0.25%,5个市中心区及浦东内环平均上涨0.32%。

地产研究人士韩世同指出,限购政策抑制了高端楼盘的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,而郊区楼盘则趁势推盘,价格较低成交量大,导致3月份整体均价下滑,实际上市场并没有出现实质性的降价。

进入4月以来,房地产市场悄悄回暖,均价又开始上扬。近一周(4月18日至24日)上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米,环比大幅上涨58.4%。高端项目上海紫园一周共成交34套独栋别墅,成交均价高达100205元/平方米,均价高达62284元/平方米的四季雅苑成交了7套,玺园也以49415元/平方米的均价成交了10套。

多项政策将再加码

房价持续居于高位,后续还会不会有更严厉的调控政策出台,近期从管理层的各种表态中不难发现,楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展,房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称,银监会可能于5月1日前后出台新的规定,进一步规范房地产信托业务,收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付提高至五成,上海某国有银行信贷人员称,目前还没有相关通知,首套房首付五成杀伤力较大,短期内应该不会出台,但如果房价出现继续上涨,这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。

今年以来在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下,不少房地产企业通过信托产品募集资金,房地产信托发行火爆。3月份信托产品中投资于房地产的信托产品募集资金量,共有35只,拟募集资金总额达98.31亿元,环比增长108.42%,占3月份募集总规模的46.45%。4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中,投资于房地产领域的共有8款,募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%,仍是所有投资领域中占比的。

去年银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,收紧房地产信托业务,此后房地产信托产品有所萎缩。今年以来,房地产信托再次成为房企争抢的香饽饽,监管层很可能再次考虑对信托行业的房地产业务加以管束,防止房地产市场风险蔓延到信托行业。

建立住房信息系统并推广存量房税收试点,也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出,兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合,建议适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作做出部署。在海南,督查组同样提出,当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应,建议按时完成个人住房信息系统建设任务,为房地产调控提供技术支持,抓紧应用房地产评估技术,加强存量房税收管理的试点和推广。

土地政策也将作出一些调整。有消息称,国土部将于近期下发有关保障房供地计划和完善土地招拍挂制度的文件,强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式,综合考虑各种因素来控制地价,并将出台一些控制地价的规范性文件。另外,也不排除对房价进行直接干预。

就连刚刚被媒体报出因财政收入下滑而拟废限购令的海口市,也在26日紧急出面澄清。海口市住房和城乡建设局、海口市财政局有关负责人表示,该报道不属实,海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策,该市今年一季度财政收入仍保持正常健康态势。

信贷调控或遭遇对冲

由于严厉的调控政策,不少开发商延迟了楼盘上市时间,业内普遍预期五六月份推盘量将大增,同时开发商资金链紧绷,届时房价可能出现拐点。但中国证券报在走访中发现,由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多,开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境,且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

在上海市松江区某楼盘,中国证券报发现,3月份开盘的18000元/平方米均价的房源已经售罄,刚刚新推出的房源已经攀升至21000元/平方米,且优惠活动减少。4月16日,位于浦东周康板块的印象春城二期推出新房源,价格也丝毫没有松动,单价在18000元至20000元/平方米。就连嘉定区的一些楼盘,也开始取消前期入市时优惠与折扣。这些定位于普通买家的住宅项目,并没有因为调控而出现价格下调,目前仅仅属于滞涨。

有开发商称,开发商如今资金状况与2008年大不相同,市场状况也比2008年好很多。截至4月26日,根据已经发布业绩的67家上市房企一季报,一季度末合计持有货币资金1534亿元,短期借款只有469亿元,一年内到期的流动负债合计684亿元,货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和,短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

不仅如此,大量房企还可以通过境外融资获得大量资金,对冲了国内信贷收紧的效应ADC
。仅在香港市场,今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币,世茂房地产[11..57%]、宝龙地产[2..43%]、合景泰富[5..54%]、仁恒置地、龙湖地产[12..13%]、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。

在人民币升值预期之下,外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度,房地产开发企业本年资金来源中,利用外资144亿元,增幅达45.2%,为各类来源中增长快。以富力地产[11..23%]近一次融资为例,4月下旬,富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金,短短一周的时间,合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购,金额达9亿美元。

对于房地产调控下的市场走势,德佑地产研究中心主任陆麒麟认为,如果房价长期处于高位,调控也将持续下去,甚至可能会出台更严厉的调控措施,开发商应该适当调整价格。

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